房地产调控持续一年多之际，政策开始进入微调期。近日发改委副秘书长、新闻发言人李朴民在接受媒体访谈时表示，今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。对此，业内人士指出，未来政策将有针对性地进行定向优惠调整，刚性需求有望得到释放。
      信贷优惠成突破口
      出于资金紧张等原因，2011年众多银行将首套房贷利率进行上调，执行基准利率的1.1倍或1.05倍。受此影响，首套房的购房成本大大增加。不过，今年以来，随着银行信贷额度增长，银行的房贷政策也发生了微妙变化。
      近日四大国有银行共同研究差别化房贷政策，其中提到“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。”这也意味着，四大行首套房贷利率将不高于基准利率。
      除了利率控制在基准利率以内外，四大行还明确提高了贷款审批效率。“贷款审批时间已经从去年下半年的1-2个月的时间，缩短在2周以内。”据银行业内人士透露，目前建行申请房贷最长约2个星期。工行、中行的审批时间则控制在1周左右。
      近期有消息称，部分银行已经开始对首套房贷款给予一定比例的优惠。某国有银行支行的信贷负责人在接受中国证券报记者采访时表示，当前银行对于95%以上的首套自住房依然按照基准利率执行，只有对少数优质客户有优惠政策，不过条件通常较为苛刻。
      “目前房价虽然已经出现下调，但是房贷利率以及最低计税价格提高了，购房者尤其是首次置业的刚需群体购房成本没有明显降低，合理的自住购房需求并未享受到房价回落带来的实惠。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，针对首次置业人群信贷政策的适度放松将成楼市政策完善的突破口，首次购房人群将获得更优惠的贷款利率。
      政策仍待落地
      尽管目前各家银行仍基本按照基准利率执行首套房贷，但部分银行针对特殊客户推出的9.5折甚至是9折的优惠政策，也体现出未来房贷利率松动的迹象。不过，业内人士也指出，“完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策”不能局限于窗口指导，而是应该以政策的形式尽快落实，从而有效降低刚需购房群体的购房成本。
      北京中原市场研究部总监张大伟表示，按照基准利率计算首套房贷，较此前的7折优惠时期每月的月供增加千元以上。“以一套150万元左右的房产计算，如果首付50万元，贷款100万元，增加的利息支出相当于房价上涨了20%。也就是说，如果执行目前的首套房基准利率，房价必须下调20%左右，刚需购房者才会得到部分实惠。”张大伟直言。
      专家指出，目前的楼市更需要政策对银行的定向指导，从房地产调控的角度来说，房价回归合理、需求回归刚需的楼市更需要对首套自住房的定向贷款优惠。
      张大伟认为，针对首套房的优惠政策将主要集中在利率优惠上，首付比例变化的可能性并不大。因为当前房价仍然相对较高，对于金融机构而言，贷款越多风险越大，所以放开首付比例的动力不足。